Wanneer verborgen gebreken aan het licht komen na de verkoop van een woning, is in eerste instantie de verkoper aansprakelijk. Toch kan ook de makelaar een belangrijke rol spelen wanneer hij informatie achterhoudt of foutief informeert. De mate van aansprakelijkheid van een makelaar hangt af van diens kennis, betrokkenheid en eventuele kwader trouw. Kopers kunnen in sommige gevallen ook de makelaar aanspreken voor een schadevergoeding, terwijl de ontbinding of een prijsvermindering alleen tegen de verkoper kan worden gevorderd. In dit artikel ontdek je de rol van de makelaar bij verborgen gebreken en wat je als koper best doet.
Wat zegt de wet over verborgen gebreken bij een huis?
Een verborgen gebrek is een fout in het onroerend goed die voldoende ernstig is en bestond op het ogenblik van de eigendomsoverdracht, maar die je als koper niet kon opmerken bij een normaal onderzoek. Denk aan vocht achter muren of funderingsproblemen die pas later opduiken. De verkoper moet de koper hiervoor vrijwaren. In principe kan een particuliere verkoper zijn aansprakelijkheid contractueel beperken via een exoneratiebeding, maar zo’n clausule is ongeldig zodra hij te kwader trouw was of het gebrek bewust verzweeg. Voor professionele verkopers (bijv. projectontwikkelaars) geldt bovendien een wettelijk vermoeden dat zij de gebreken kennen, zodat iedere uitsluiting van hun verborgen-gebreken-aansprakelijkheid nietig is. De bewijslast ligt bij de koper: je moet aantonen dat het gebrek bestond bij de verkoop en het gebruik van de woning ongeschikt maakt of zodanig vermindert dat je het pand niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.
Wat als de makelaar op de hoogte was van een verborgen gebrek?
Een makelaar heeft een informatieplicht. Hij moet alle relevante gegevens over het pand waar hij kennis van heeft, delen. Wist de makelaar dat de gevelstenen onvoldoende vorstbestendig waren of dat er betonrot aanwezig was, dan mag hij dit niet verzwijgen. Doet hij dat toch, dan kan er sprake zijn van kwader trouw. Zijn aanwezigheid bij plaatsbeschrijvingen, expertiseverslagen of bouwaanvragen kan aantonen dat hij kennis had, of had moeten hebben, van het gebrek. Hoe groter zijn betrokkenheid en professionele kennis, hoe zwaarder zijn fout kan doorwegen.
Kun je de makelaar aansprakelijk stellen voor verborgen gebreken?
In bepaalde situaties kun je de makelaar dus aansprakelijk stellen voor verborgen gebreken. Je moet dan kunnen bewijzen dat:
- Het gebrek al aanwezig was bij verkoop.
- De makelaar het kende of redelijkerwijze had moeten kennen.
- Hij jou foutief informeerde of essentiële info achterhield.
Slaag je daarin, dan kun je een vordering tot schadevergoeding instellen tegen de makelaar op basis van buitencontractuele aansprakelijkheid. Wanneer je als koper zelf een overeenkomst met de makelaar hebt gesloten (bijvoorbeeld een zoekopdracht), kan daarnaast ook contractuele aansprakelijkheid spelen. Voor de ontbinding van de verkoop of het bekomen van een prijsvermindering moet je je daarentegen tot de verkoper richten. Ook bij zware misleiding of bedrog van de makelaar, kan de rechter de koop in uitzonderlijke gevallen nietig verklaren.
Wanneer doe je beroep op een advocaat bij verborgen gebreken?
Wanneer een verborgen gebrek aan het licht komt en de verkoper en makelaar weigeren hun aansprakelijkheid hierin te erkennen, dan doe je er goed aan om een advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht in te schakelen. Zeker wanneer de schade aanzienlijk is en een deel van de prijs of volledige koopprijs op het spel staat.
Een advocaat helpt met het beoordelen van de bewijslast, te onderhandelen met verzekeraars en zo nodig een rechtsvordering op te stellen. Heb je te maken met verborgen gebreken en twijfel je over de rol die de makelaar hierin heeft gespeeld, contacteer dan VDS Advocaten en wij helpen je om je rechten als koper ten volle te benutten.
