In Vlaanderen is een huurder wettelijk beschermd tegen vroegtijdige opzegging van zijn huurcontract. Toch laat de wetgeving in sommige specifieke gevallen een opzegging van de huurovereenkomst toe op andere dan de vaste momenten die contractueel en wettelijk voorzien worden. Vroegtijdige opzegging kan bijvoorbeeld onder strikte regels wegens renovatiewerken. Niet elke verbouwing volstaat om een huurovereenkomst te beëindigen. Zowel de vormvereisten als de inhoudelijke voorwaarden moeten nauwgezet worden gevolgd. Hieronder lees je wat kan, wat niet kan, en waar je op let als je overweegt een huurder uit te zetten voor renovatie.
Wanneer mag je een huurder uitzetten voor renovatie?
Een woninghuur loopt in principe negen jaar en wordt ook wel een “3-6-9”-contract genoemd. De huurovereenkomst kan na drie jaar en na elke daaropvolgende verlengingsperiode van drie jaar kosteloos kan opzeggen. De verhuurder kan, na afloop van de eerste drie jaar, op elk moment opzeggen voor renovatiewerken, met een opzegtermijn van zes maanden. Tijdens de eerste drie jaar kan dat niet. De opzeg gebeurt schriftelijk en op naam van de huurder. In de brief staat duidelijk dat de reden renovatie is en dat de werken overeenstemmen met de bestemming van het goed. Bij een korte huurovereenkomst (maximaal drie jaar) is opzeggen om te renoveren niet mogelijk.
Welke voorwaarden gelden bij opzegging om renovatiewerken?
Een lik verf of een kleine herstelling volstaat niet. De werken moeten ingrijpend zijn en betrekking hebben op het deel van het gebouw dat de huurder zelf bewoont. Er geldt ook een kostendrempel. Gaat het om werken aan één gehuurde woning, dan moet de kost meer bedragen dan drie jaar huur van die woning. Gaat het om werken aan meerdere verhuurde woningen in hetzelfde gebouw van dezelfde verhuurder, dan volstaat dat de totale kost meer bedraagt dan twee jaar huur voor alle betrokken woningen samen. De verhuurder voegt bij de opzegging een omstandig bestek of beschrijving van de werkzaamheden samen met een gedetailleerde kostenraming, of een aannemingsovereenkomst. Is een omgevingsvergunning vereist, dan wordt de verleende vergunning bij de opzeg gevoegd. Zo bewijs je dat het geen schijnargument is om een huurder op te zeggen. De huurder heeft recht op een correcte opzegtermijn en op het rustig verloop van de teruggave van het goed.
Wat als de verhuurder de renovatie toch niet uitvoert?
Naast de voorafgaande vormvereisten moeten de werken ook effectief worden uitgevoerd. Starten de werken niet binnen de zes maanden na het einde van de huur, of zijn ze niet klaar binnen de 24 maanden na het verstrijken van de opzeg, dan kan de huurder een vergoeding eisen. In geval van misbruik of schending voorziet de wet namelijk in een forfaitaire schadevergoeding van 18 maanden huur, tenzij de verhuurder overmacht of buitengewone omstandigheden kan bewijzen. Dit ontmoedigt het oneigenlijk gebruik van de opzegging. Ook wie de bestemming miskent of toch opnieuw verhuurt, riskeert zo’n schadevergoeding.
Wat met huurcontracten van vóór 1 januari 2019?
De huidige regels gelden voor huurcontracten afgesloten vanaf 1 januari 2019. Voor huurovereenkomsten die voor 1 januari 2019 zijn gesloten, kunnen overgangsregels of oudere bepalingen spelen. Kijk dus steeds de startdatum van je huurcontract na en controleer de exacte rechten en plichten van de huurder en de verhuurder.
Wanneer heb je juridische bijstand nodig?
Of je nu twijfelt of je rechtsgeldig je huurder kunt uitzetten, of je als huurder plots een opzeg ontvangt voor renovatiewerken: het is steeds verstandig om een advocaat gespecialiseerd in Belgisch vastgoedrecht in te schakelen als je twijfelt over de juiste interpretatie van de huurovereenkomst of wetgeving. VDS advocaten staat voor je klaar. We helpen je met het opstellen, nakijken of betwisten van de opzeg, het beoordelen van het bestek en de kostenraming, en met overleg of een procedure bij de vrederechter. Heb je een rechtsbijstandsverzekering, dan is onze bijstand in veel gevallen zelfs gratis voor jou. Neem dus gerust contact op voor advies op maat.
