Bij de aankoop van jouw droomhuis verwacht je een plek waar je zorgeloos kunt wonen en leven. Maar wat als je na de aankoop ontdekt dat niet alles in orde is? Verborgen gebreken komen vaker voor dan je denkt en kunnen de waarde van jouw woning drastisch verlagen en het wooncomfort ernstig aantasten. In dit artikel bespreken we welke gebreken vaak voorkomen, wat je kan doen en binnen welke termijn je dit moet doen.
Welke verborgen gebreken komen vaak voor bij aankoop van een woning?
Sommige gebreken zijn niet meteen zichtbaar tijdens de eerste bezoeken. Denk aan problemen met de fundering, lekkages die pas bij hevige regenval aan het licht komen of een slecht functionerende verwarmingsinstallatie. Ook zaken als houtrot, asbest of ernstige elektrische mankementen worden vaak pas later ontdekt.
Wat zegt de wet over verborgen gebreken in een huis?
Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de verkoper van vastgoed gehouden is tot “vrijwaring voor verborgen gebreken”. Dit houdt in dat de verkoper aangesproken kan worden indien er verborgen gebreken opduiken na aankoop van een onroerend goed en de rechtbank dit ook zo vaststelt. In de praktijk ontstaan er vaak discussies over volgende elementen:
- het al dan niet aanwezig zijn van gebreken op het moment van aankoop
- het al dan niet te goeder trouw of te kwader trouw handelen van de verkoper
- of een normaal voorzichtige koper de gebreken al had kunnen vaststellen voorafgaand aan de aankoop
- of de koper snel genoeg actie heeft ondernomen
- contractuele bedingen in de verkoopovereenkomst
- de ernst van eventuele gebreken en de financiële gevolgen
Vaak wordt er een onafhankelijk expert aangesteld door de rechtbank om vaststellingen te doen tijdens een huisbezoek.
Binnen welke termijn moet je reageren als koper?
Het Belgisch recht bepaalt dat je als koper ‘binnen een korte termijn’ actie moet ondernemen na het ontdekken van een verborgen gebrek. Deze termijn is echter niet vastgelegd in de wet en hangt af de feitelijke situatie. Meestal wordt aangenomen dat je binnen een paar weken na ontdekking actie moet ondernemen. Dit om te voorkomen dat het bewijs dat het gebrek al aanwezig was bij aankoop verloren gaat.
Wat zijn de opties als koper?
Als koper heb je in principe twee opties: de verkoop ontbinden en geld terugkrijgen of een deel van de koopsom terugvorderen om de gebreken te kunnen herstellen. De keuze hangt af van de aard en de ernst van de gebreken, alsook van het feit of de verkoper te kwader trouw heeft gehandeld. Een advocaat kan je adviseren over de meest geschikte aanpak in jouw situatie.
Kan je best een advocaat inschakelen?
Absoluut. Een advocaat gespecialiseerd in bouwrecht kan je helpen bij het bepalen van de ernst van de gebreken, het verzamelen van het nodige bewijs, het analyseren van een eventuele clausules in de verkoopovereenkomst over aansprakelijkheid en het onderhandelen met de verkoper of diens advocaat over een schadevergoeding of ontbinding. Mocht een minnelijke schikking niet mogelijk zijn, dan kan de advocaat je ook vertegenwoordigen in een eventuele gerechtelijke procedure. Het inschakelen van juridische bijstand is vaak de beste manier om jouw rechten als koper te beschermen en een oplossing te bekomen.
