Heel wat Belgen dromen van een eigen stek onder de Spaanse zon. Of dat nu een appartement aan de Costa del Sol is of een knus huis in Andalusië, het Spaanse vastgoedrecht verschilt fundamenteel van het Belgische. Waar de notaris in België een grondige juridische controle doet, is die rol in Spanje veel beperkter. Hoewel het niet verplicht is, is de tussenkomst van een advocaat bij het kopen van een woning in Spanje wel sterk aanbevolen. De advocaat voorkomt dat je in valkuilen loopt bij de aankoop van een woning en beschermt je belangen als koper. Zeker als je in populaire regio’s ook denkt aan verhuren van vastgoed, heb je – en al zeker met de nieuwe verhuurwet in Spanje – baat bij onafhankelijke begeleiding om discussies en onvoorziene kosten te vermijden.
Moet je een advocaat nemen om een huis te kopen in Spanje?
Zoals reeds vermeld is het strikt genomen niet nodig om in Spanje een advocaat in te schakelen als je een woning gaat kopen. De tussenkomst van een notaris is wel verplicht bij de eigendomsoverdracht, maar diens rol blijft in Spanje vrij beperkt. De notaris stelt de akte formeel op en controleert enkel de basisvereisten, zonder je als koper inhoudelijk te adviseren. Een advocaat daarentegen, focust specifiek op jouw belangen en zorgt ervoor dat je geen compromis ondertekent zonder een bepaalde zekerheid te hebben over het onroerend goed. Verkopers en makelaars sturen vaak aan op een snelle verkoop, terwijl een eigen advocaat onafhankelijke bijstand biedt en onaangename verrassingen voorkomt.
Wat zijn de juridische risico’s en valkuilen?
Wie zonder gespecialiseerd advies een woning wenst te kopen in Spanje, kan al snel voor onverwachte problemen en risico’s komen te staan zoals onder meer:
- Onduidelijke eigendomstitel: Soms zijn er meerdere mede-eigenaars of erfgenamen. Zonder diepgaand onderzoek riskeer je te betalen voor een pand waarvan de eigendomstitels niet juist zijn.
- Schulden op het pand: Openstaande hypotheken of belastingen ‘kleven’ aan het onroerend goed. Zonder duidelijkheid hierover kun je ongewild opdraaien voor achterstallige kosten van de vorige eigenaar.
- Stedenbouwkundige overtredingen: Net als in België moeten vergunningen worden bekomen voor uitbreidingen of verbouwingen van de woning. Het ontbreken hiervan kan leiden tot boetes of zelfs verplichte afbraak.
- Ontbrekende vergunningen: Ook bij nieuwbouw heb je een licentie van eerste bewoning nodig. Ga je toeristisch verhuren, dan kan ook hiervoor een specifieke vergunning vereist zijn. De nieuwe Spaanse verhuurwetgeving verstrengt de verplichtingen.
- Blind vertrouwen in verkoper of makelaar: De verkoper of makelaar mikt vooral op de verkoop van het pand. Zonder eigen advocaat beperk je zelf de controle die je kan uitoefenen op het aankoopproces en kan het vertrouwen dat je hebt in partijen met tegenstrijdige belangen soms nefast zijn.
Een gespecialiseerd advocaat vastgoedrecht onder de arm nemen kan veel van de hindernissen die je moet overwinnen, detecteren voordat ze zich voordoen en ze voor jou oplossen voordat ze problematisch worden.
Wat doet een advocaat bij het kopen van een woning in Spanje?
Een advocaat gespecialiseerd in vastgoed in Spanje begeleidt het volledige aankoopproces. Dit kan al beginnen bij het helpen om jouw belangen te verdedigen gedurende de onderhandelingen met de verkoper maar omvat meestal:
- Due diligence: De advocaat onderzoekt eigendomstitels, controleert op schulden en bekijkt of alle stedenbouwkundige vergunningen in orde zijn.
- Contracten nakijken of opstellen: Met diens expertise en ervaring is de advocaat de meest aangewezen persoon om de voorwaarden en clausules van de verkoopovereenkomst na te lezen. Zo voorkom je dat je akkoord gaat met onredelijke voorwaarden of dat beschermende clausules niet worden opgenomen in de koopovereenkomst.
- Onderhandelingen en communicatie: De advocaat neemt contact met de verkoper, makelaar en notaris, en behartigt jouw belangen als koper.
- Begeleiding bij de akte: Bij het nakijken van de documenten voor ondertekening, het opvolgen van de betaling en van de correcte inschrijving in het eigendomsregister kan de advocaat een cruciale rol spelen.
- Nazorg en extra advies: Eens de aankoop rond is moeten er nog een aantal zaken gebeuren. Denk aan het registreren van de akte, het regelen van nutsvoorzieningen en advies rond testamenten of belastingoptimalisatie. Ook bij deze zaken kan de advocaat zijn meerwaarde bewijzen.
Kortom, een advocaat bij het kopen van een woning in Spanje, beschermt jouw investering en waakt over alle juridische details van het kopen van een huis.
Invloed van de nieuwe Spaanse verhuurwet op vastgoed voor Belgen
Zoals reeds vermeld, worden met de recente intrede van diverse nieuwe regionale en gemeentelijke verhuurregels in Spanje, een aantal beperkingen opgelegd aan de toeristische verhuur. Er bestaan meerdere lokale regelgevingen, onder meer in regio’s zoals Catalonië, de Balearen en Andalusië. Wil je je huis in Spanje als vakantieverblijf aanbieden, dan heb je hier nu vaak goedkeuring voor nodig van de gemeenschap van eigenaars of van de gemeente. Hoewel dit een formaliteit kan lijken, toont de praktijk al dat dit niet altijd even vlot lukt, zeker in residentiële complexen waar vaste bewoners niet staan te springen voor vakantieverhuur, liggen de zaken soms moeilijk. Deze striktere regels kunnen het potentieel rendement op je onroerend goed in Spanje beïnvloeden en vereisen daarom des te meer vakkundig advies en begeleiding.
Laat je dus zeker adviseren door onze specialisten bij VDS Advocaten voor je beslist te kopen in Spanje, zodat je exact weet welke rechten en plichten je hebt en in welke gebieden vakantieverhuur wel of niet gunstig is.
