Kandidaat-kopers en verkopers zijn zich niet altijd van bewust van de mogelijke gevolgen die het uitbrengen of aanvaarden van een bod kunnen doen ontstaan. Er bestaan dan ook heel wat geschillen over de juridische gevolgen van een bod vóór de ondertekening van een compromis. Het Belgische vastgoedrecht maakt echter een duidelijk onderscheid tussen bod, compromis en akte. In deze tekst lees je wanneer je een bod nog kunt intrekken, welke valkuilen er zijn en hoe je de risico’s beperkt. Zo weet je precies waar je moet op letten als je een bod gaat uitbrengen op jouw droomwoning of investeringsproject.
Is een bod bindend als het niet aanvaard is?
Een bod is een eenzijdig voorstel om een goed te kopen. Dit wil zeggen dat je als kandidaat-koper aangeeft aan een verkoper een goed te willen kopen en aan welke voorwaarden je dit wil doen. Of het bod mondeling of schriftelijk is overgemaakt, is daarbij niet van belang. Beide zijn juridisch bindend.
Hoewel ze juridisch gezien geldig zijn, blijken mondelinge afspraken meestal moeilijk te bewijzen. Daarom is het aan te raden om een bod schriftelijk uit te brengen en met vermelding van een geldigheidsduur. Gaat de verkoper niet tijdig en ondubbelzinnig akkoord, dan vervalt je bod automatisch.
Kun je een bod nog intrekken nadat het aanvaard is?
Zolang de verkoper het bod niet ondubbelzinnig (en tijdig) heeft aanvaard, kun je het in principe nog intrekken. Essentieel is wel dat je de verkoper (of zijn makelaar) hier dan steeds onmiddellijk en schriftelijk van op de hoogte stelt. Doe je dit niet op tijd en wordt jouw bod al aanvaard voor je het formeel ingetrokken hebt, dan ben je in principe te laat en is er een overeenkomst gesloten. Twijfel je plots toch of wil je de voorwaarden nog aanpassen, trek dan eerst je bod in en breng pas daarna een nieuw of aangepast bod uit.
Een belangrijke uitzondering op de principiële intrekbaarheid van het nog niet aanvaarde bod is dat de specifieke bewoordingen soms een onherroepelijk karakter kunnen geven aan het bod en kies je er expliciet voor om je te verbinden voor een bepaalde termijn. Een onherroepelijk bod kun je niet zomaar intrekken.
Kun je een aanvaard bod nog intrekken als er nog geen compromis is?
Juridisch gezien ontstaat de koop wanneer er een overeenkomst is bereikt over het voorwerp en de prijs. De aanvaarding van het bod brengt dus juridische gevolgen met zich mee. De meeste discussies ontstaan dan ook nadat de verkoper een bod heeft aanvaard. Hoewel een compromis in de meeste gevallen absoluut aan te raden is omdat deze de juridische verhoudingen die ontstaan tussen koper en verkoper verfijnt, volstaat een ondertekend bod in principe om over te kunnen gaan tot een notariële akte. Wil je na aanvaarding van het bod toch nog afhaken, dan loop je zelfs het risico om een forfaitaire schadevergoeding te moeten betalen (in de praktijk vaak 10 % van de prijs). Er kan ook een gerechtelijke procedure tot gedwongen uitvoering worden opgestart en je riskeert alle bijkomende kosten die door het intrekken van het bod ontstaan te moeten betalen.
Om al te verstrekkende gevolgen te beperken die met het uitbrengen van een bod gepaard kunnen gaan, kun je de geldigheidsduur van je bod beperken in de tijd, er opschortende voorwaarden in opnemen (e.g. het bekomen van bepaalde informatie of het verkrijgen van een hypothecaire lening) of uitdrukkelijk overeenkomen dat het bod pas bindend is na ondertekening van het compromis.
Hou er wel rekening mee dat een verkoper zulke clausules en voorwaarden niet altijd aanvaardt of dat ze jouw onderhandelingspositie soms kunnen verzwakken. Wil je bepaalde voorwaarden opnemen in jouw bod, dan doe je er goed aan om bijstand te vragen van een gespecialiseerd advocaat.
Wanneer schakel je een advocaat in?
Wil je een bod uitbrengen op jouw droomwoning of investeringsproject, neem dan eerst contact op met een gespecialiseerd advocaat. Deze kan jouw informeren over de procedures en valkuilen, je helpen met het formuleren van opschortende voorwaarden of een model van bod bezorgen waarmee je je bod kunt uitbrengen.
Daarnaast helpt een advocaat bij het beslechten van discussies over de geldigheid van een bod, schadevergoedingen en de interpretatie van de gemaakte afspraken.
Bij VDS Advocaten zijn we gespecialiseerd in vastgoedrecht en staan we kopers én verkopers bij in alle fases van het aan- en verkoopproces. We onderhandelen, analyseren contracten en verdedigen je rechten voor de rechtbank indien nodig. Heb je een rechtsbijstandsverzekering, dan gaan we voor jou na of onze tussenkomst zelfs gedekt is door jouw verzekering en dus kosteloos is. Aarzel niet om tijdig advies in te winnen en vermijd dure fouten bij het kopen of verkopen van jouw vastgoed.
