Verzakkingen van huizen door droogte komen steeds vaker voor in Vlaanderen. Niet elke verzakking is automatisch gedekt door je brandverzekering. Sinds oktober 2021 verduidelijkt een interpretatieve wet wat precies verzekerd is of moet zijn. Krijg je hier een discussie over met je verzekeraar, dan kan een gespecialiseerd advocaat helpt je om je rechten af te dwingen.
Wordt een verzakking door droogte gedekt door je brandverzekering?
Elke brandverzekering voor eenvoudige risico’s bevat de waarborg natuurrampen. Daaronder valt ook ‘aardverschuiving of grondverzakking’ als gevolg van een natuurramp. De wet van 29 oktober 2021 verduidelijkt dat ook het inklinken van een belangrijke massa van de bodemlaag ten gevolge van een langdurige periode van droogte hieronder kan vallen. In de praktijk ontstaat discussie vooral over de vraag of er werkelijk sprake is van een belangrijke massa bodemlaag en of er een rechtstreeks causaal verband bestaat tussen die bodembeweging en de schade aan de woning.
Het gevolg is dan vaak dat scheuren en barsten vaak niet gedekt zijn. Staat er in je polis wel een ruimere omschrijving of een specifieke dekking voor droogte, dan kan er alsnog dekking zijn.
Wat zijn de voorwaarden voor dekking bij een verzakking van je huis?
Of jouw schade door verzakking wordt vergoed, hangt dus in grote mate af van de polis die je hebt afgesloten en van enkele klassieke voorwaarden:
– Oorzaak: de schade is het gevolg van een natuurlijk fenomeen (bv. droogte), en niet door eigen werken of een constructiegebrek.
– Definitie: er is sprake van aardverschuiving of grondverzakking volgens de interpretatie sinds 2021
– Causaliteit en bewijs: er is een rechtstreeks verband tussen de bodembeweging en de schade aan je woning. Een expertise is bijna altijd nodig.
– Polisvoorwaarden en uitsluitingen: let op specifieke uitsluitingen (bv. normaal onderhoud, zettingen door werken, ouderdomsschade,…).
– Aangifte en termijnen: doe tijdig een schademelding en werk mee met de expert van de verzekeraar.
Neem in ieder geval steeds foto’s van grote scheuren, noteer data van langdurige periodes van droogte en vraag zo nodig een eigen deskundige.
Wat als je verzekeraar de verzakking niet wil vergoeden?
Krijg je de boodschap dat jouw schade niet gedekt wordt omdat het om inklinking gaat? Dan wordt het op gepaste wijze communiceren des te belangrijker om niet ongewild afstand te doen van jouw rechten. Vraag – al dan niet via een advocaat – het volledige expertiseverslag en de motivering op basis van je polis. Reageer gemotiveerd en leg bijkomende bewijzen voor (bv. bodem- of stabiliteitsstudie). Blijft de discussie duren, dan kun je:
– een tweede opinie vragen via je rechtsbijstandsverzekering;
– de Ombudsman van de Verzekeringen inschakelen;
– een gerechtelijke expertise vragen wanneer de feiten betwist blijven.
Een duidelijke en juridisch onderbouwde argumentatie rond de interpretatieve wet en de feitelijke bodembeweging maakt vaak het verschil.
Wanneer schakel je een advocaat in bij een verzakking van je huis?
Bij zware schade of grote scheuren met een aanzienlijk financieel risico is de bijstand van een gespecialiseerd advocaat geen overbodige luxe. Ook als de verzekeraar dekking weigert op basis van subjectieve elementen zoals “geen belangrijke massa bewogen” of een betwiste causaliteit. Ook wanneer je een eigen expert of een gerechtelijke expertise wil opstarten, doe je er goed aan dit met je advocaat vastgoedrecht te overleggen zodat de expertise juridische waarde heeft.
Heb je een rechtsbijstandsverzekering, dan is juridische bijstand bovendien vaak geheel of gedeeltelijk kosteloos. Met onze expertise in het Belgisch verzekeringsrecht analyseren we je polis, toetsen je dossier aan de interpretatieve wet van 29 oktober 2021 en onderhandelen we met je verzekeraar. Zo nodig starten we een procedure of vragen we een gerechtelijke expertise.
