Problemen tussen bouwheer en aannemer zijn helaas niet zo uitzonderlijk. Ze kunnen elk bouwproject ernstig verstoren en vereisen steeds een snelle en juiste aanpak om aanzienlijke kosten en vertragingen te vermijden. Zo kun je vaak de schade beperken en kan worden voorkomen dat het conflict aansleept of uitmondt in een gerechtelijke procedure.
Gelukkig zijn er verschillende manieren om een bouwgeschil op te lossen. Dit kan gaan van informeel overleg tot een gerechtelijke procedure. Soms kan een minnelijke schikking bereikt worden door bemiddeling of kunnen bepaalde technische bouwgeschillen via de Verzoeningscommissie Bouw uitgeklaard worden, op voorwaarde dat de betrokken partijen daarmee akkoord gaan of de bevoegdheid van de commissie vooraf contractueel hebben aanvaard. Juridische bijstand kan in elke fase van belang zijn om tot een goede oplossing te komen.
Wat wordt verstaan onder bouwgeschillen?
Een bouwgeschil is een onenigheid tussen de betrokken partijen in een bouwproject. Vaak gaat het om een geschil tussen de bouwheer in diens verhouding tot de aannemer of de architect. Soms kan het ook over de samenwerking tussen architect en aannemer gaan. Klassieke voorbeelden van bouwgeschillen zijn onder meer discussies over:
- de (voorlopige) oplevering;
- betalingen;
- vertragingen;
- beloften die niet worden nagekomen;
- discussies over prijzen;
- verborgen gebreken;
- bouwtechnische tekortkomingen.
Het gaat dus over problemen bij de bouw in de ruime zin en het bepalen wie welke fout aan je woning moet oplossen. Wat je ook betwist, schriftelijk bewijs is vaak doorslaggevend. Verzamel dus bewijs zoals offertes, plannen, werfverslagen, mails en foto’s. Noteer ook jouw standpunten en die van de tegenpartij, zodat later duidelijker kan worden nagegaan wat precies werd afgesproken, betwist of vastgesteld. Dat maakt het vaak makkelijker, sneller en goedkoper om tot een oplossing te komen.
Welke opties zijn er om een bouwgeschil op te lossen?
Een bouwgeschil oplossen begint vaak met een informeel overleg. De meest efficiënte piste is vaak ook om de zaak onderling te regelen. Lukt dat niet, dan is een volgende stap vaak een formele ingebrekestelling via een aangetekende brief. Vanuit juridisch oogpunt is dat vaak aangewezen en in veel gevallen nodig om de aannemer officieel in gebreke te stellen en hem nog een laatste redelijke termijn te geven om de problemen op te lossen. Je maakt daarin duidelijk wat je verwacht, tegen wanneer, en wat je zal doen als er geen herstel of reactie komt. Soms kunnen partijen ook in onderling overleg een onafhankelijke technische expert of bouwdeskundige aanstellen om de gebreken, oorzaken en mogelijke hersteloplossingen te beoordelen.
Als de discussie over de feiten toch aanhoudt, kan een gerechtelijke procedure soms nodig zijn om de zaak uit te klaren. Regelmatig wordt dan een expert aangesteld die kan helpen om tekortkomingen, schade en mogelijke oorzaken beter in kaart te brengen.
De rol van de verzoeningscommissie bouw en bemiddeling om een bouwgeschil op te lossen
Als rechtstreekse communicatie moeilijk geworden is, kan bemiddeling een nuttige en effectieve piste zijn als beide partijen wel nog willen blijven zoeken naar een oplossing. Een onafhankelijke bemiddelaar helpt om de standpunten te verzoenen. In de praktijk kan dit een erkend bemiddelaar zijn met ervaring in bouwgeschillen, bijvoorbeeld een advocaat, architect of technisch deskundige. De bemiddelaar is neutraal en staat dus niet één partij bij. Deze kan stapsgewijs toewerken naar een oplossing op maat van het geschil en het akkoord vervolgens stevig vastleggen in een overeenkomst. Dit kan de communicatie soms herstellen en is meestal ook sneller en goedkoper dan een procedure voor de rechtbank.
Daarnaast kun je bij particuliere bouw- of renovatiewerken tussen een consument en een aannemer en/of architect ook de Verzoeningscommissie Bouw inschakelen als een alternatieve piste voor technische geschillen. Een belangrijke voorwaarde is dat alle betrokken partijen ermee moeten instemmen. Dat kan bijvoorbeeld via een bevoegdheidsbeding in het aannemings- of architectencontract, of doordat de partijen daar achteraf alsnog uitdrukkelijk mee akkoord gaan. Het doel blijft steeds het geschil oplossen via verzoening en praktische oplossingen. Komt er geen akkoord, dan kan de deskundige-verzoener een technisch verslag opstellen dat in principe bindend is voor de partijen in een latere gerechtelijke procedure, behoudens uitzonderlijke gevallen. Ook hier blijft het belangrijk dat je dossier goed onderbouwd is, zeker als er verschillende betrokken partijen zijn.
Wat kan een advocaat doen bij een bouwgeschil?
Je komt niet elke dag in aanraking met bouwgeschillen. Juist en snel schakelen is dan net essentieel om te vermijden dat het conflict escaleert. Een advocaat gespecialiseerd in bouwrecht kan al vroeg in het proces kijken naar de contracten en de algemene voorwaarden, de correspondentie bij bouwproblemen begeleiden en juridische bijstand bieden bij elke fase van een bouwgeschil. Ook wanneer je gerechtelijke stappen overweegt, is de juiste begeleiding cruciaal.
VDS Advocaten heeft de kennis en ervaring om je juridisch bij te staan in elke fase van het bouwproces. Heb je een rechtsbijstandsverzekering, dan kunnen de kosten van juridische bijstand in veel gevallen geheel of gedeeltelijk gedekt zijn, afhankelijk van de voorwaarden van je polis. Neem contact op met VDS Advocaten voor advies op maat en laat jouw dossier grondig beoordelen.
