Een compromis of onderhandse verkoopovereenkomst is een schriftelijke en bindende overeenkomst tussen twee of meer partijen. In deze voorlopige koopovereenkomst staan de voorwaarden van de aan- of verkoop van een welbepaald onroerend goed en worden de modaliteiten van de transactie, zoals de prijs en eventuele voorwaarden die kunnen leiden tot de ontbinding of nietigheid van de overeenkomst. Dit document vormt bovendien de basis voor de notariële akte en is juridisch afdwingbaar nadat het door beide partijen werd getekend.
Na het ondertekenen van een compromis, moet de transactie in principe binnen vier maanden worden bevestigd bij de notaris waarmee de eigendomsoverdracht definitief kan plaatsvinden.
De ontbinding van een compromis of verkoopovereenkomst is een complexe aangelegenheid die veelal praktische, juridische en financiële gevolgen kan hebben voor zowel de koper als voor de verkoper.
Wat als de koper het compromis wil verbreken?
De ondertekening van het compromis maakt deze bindend voor alle contractspartijen. Vaak worden er in het compromis evenwel een aantal opschortende voorwaarden opgenomen die situaties beschrijven om toe te laten een compromis te ontbinden. De meest voor de hand liggende voorwaarde is ongetwijfeld het verkrijgen van een hypothecaire lening. Slaagt de koper er dan niet in om binnen een vooraf bepaalde termijn een lening te verkrijgen, dan kan de overeenkomst meestal ontbonden worden zonder dat een schadevergoeding betaald moet worden.
Daarnaast heeft de verkoper de verplichting om bepaalde informatie mee te delen voorafgaand aan de ondertekening van een compromis. Als een compromis werd getekend maar er bijvoorbeeld geen EPC of asbestattest werd overgemaakt aan de koper of bepaalde essentiële informatie werd achtergehouden, dan kan de koper soms de nietigheid van het compromis inroepen, bijvoorbeeld in het geval van verborgen gebreken, het ontbreken van een stedenbouwkundige vergunning of het bestaan van bouwkundige inbreuken die niet tijdig werden meegedeeld. Houd er rekening mee dat de ontbinding van het compromis niet mag uitmonden in rechtsmisbruik.
Werden er geen voorwaarden opgenomen of wenst de koper zich terug te trekken om een andere reden, dan kan dit ertoe leiden dat hij een fikse schadevergoeding moet betalen die in de praktijk meestal 10% van de verkoopprijs bedraagt.
Wat als de verkoper het compromis wil verbreken?
Ook de verkopende partij kan na het ondertekenen van het compromis aansturen op de verbreking ervan. Een mogelijk motief hiervoor is het ontvangen van een hoger bod van een andere partij. Ook hier zijn de regels strikt. Wanneer de verkoper de onderhandse verkoopovereenkomst verbreekt zonder gegronde reden, dan riskeert hij eveneens een vergoeding aan de koper te moeten betalen.
Ook hier spelen de afspraken die zowel de koper als de verkoper hebben opgenomen in het compromis een doorslaggevende rol. Toch blijft het cruciaal dat elke partij die een compromis ondertekent doordacht te werk gaat en zich aan de gemaakte afspraken houdt. Een compromis ontbinden brengt immers heel wat gevolgen met zich mee tenzij beide partijen akkoord gaan met een minnelijke ontbinding.
Welke schadevergoedingen staan er tegenover?
De onrechtmatige verbreking van een compromis kan in vele gevallen een schadevergoeding met zich meebrengen die doorgaans 10% van de verkoopprijs zal bedragen. Dit bedrag komt vaak overeen met het voorschot dat dient als compensatie voor de verkoper en de gemaakte kosten. Het bedrag van de schadevergoeding wordt vaak vastgelegd in de voorlopige koopovereenkomst.
Naast de mogelijkheid om het voorschot in te houden of een gerechtelijke procedure op te starten, kunnen de partijen ook steeds proberen om een minnelijke regeling te treffen. Bij een minnelijke ontbinding kunnen de koper en verkoper onderling een lagere vergoeding overeenkomen. Lukt dat niet, dan oordeelt de rechter over het bedrag dat al dan niet toegekend wordt. In sommige gevallen zal de rechter zelfs instemmen met een aanvullende schadevergoeding.
Omgekeerd kan in bepaalde gevallen zoals bij verborgen gebreken of stedenbouwkundige overtredingen, de schadevergoeding beperkt of zelfs volledig kwijtgescholden worden en dit zelfs indien deze niet expliciet in het compromis staan.
Tot slot moet ook aandacht worden besteed aan het gegeven dat zodra het compromis getekend wordt, de registratierechten vier maanden later verschuldigd worden. Dit kan in de praktijk tot verrassende situaties leiden.
Is het aangeraden om een advocaat in te schakelen?
Zoals blijkt uit bovenstaande, is het verbreken van een compromis een complexe juridische aangelegenheid die belangrijke gevolgen kan hebben. Laat je in ieder geval steeds adviseren door onze advocaten om de beste oplossing te vinden voor jouw concrete situatie. Onze advocaten helpen je graag om jouw rechten te verdedigen en de juiste stappen te nemen die jouw belangen optimaal verdedigen.
Bij VDS Advocaten ben je in goede handen. Wij staan klaar om je te adviseren en te begeleiden bij alle aspecten van vastgoed- en verbintenissenrecht. Neem vandaag contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek en ontdek hoe wij je kunnen ondersteunen.
